都心はもちろん郊外もダメ  弱るマンション需要。年収1000万円以上のアッパー層が狙う湾岸マンションにも500万~600万円の中堅層が流れる郊外マンションにも価格高騰の波が押し寄せ、需要を減退させはじめている。

 好調なはずのマンション市況に異変が生じ始めている。不動産経済研究所(東京都新宿区)が5万6000戸と予想していた2014年の首都圏のマンション供給戸数をここに来て一気に引き下げたのだ。マンション市場調査が年初の予想をたった半年で下方修正するのは極めて異例。08年のリーマン・ショック前のミニバブル再燃かと沸き立っていたマンション市場だが、いったいどうなる。
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 今年春以降、奇妙な現象が不動産業界で話題になっている。「池袋」や「上野」、「新宿」などのエリアのマンションの売れ行きが好調なのだという。だが、本来マンション立地として人気なのは表参道や広尾、自由が丘など地位(じぐらい)の高いエリア。池袋や上野、新宿などは、エリアは都心とはいっても環境は必ずしもいいとはいえず居住地としては人気が高くないエリアだったのだ。

 では、なぜ今、こういったエリアのマンションが人気なのか。理由は「名前」にある。居住地としては人気のないエリアでも世界、とりわけアジアでは名前が通る。こういったエリアのマンションを「よく知られたエリア」の物件として台湾やシンガポールの富裕層が買いあさっているのだ。

 昨年の後半から今年にかけてマンション市場の好調さを支えてきたのは、実はこうした海外の顧客たちだ。

 例えば昨年、三菱地所が東京・千代田区で手掛けた「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」(最多販売価格帯2億7000万円)も発売した日に売り切れる即日完売となり業界で話題となったが、これも「中国や台湾などアジアの富裕層が購入者のかなりの割合を占めた」(不動産業界関係者)という。三菱地所の担当者によると「企業経営者や医師、弁護士といった富裕層に人気で、申し込みの平均倍率は5倍超」で、無理に外国人に売る必要はない状況だったというが、実態は「3割から5割が外国人だった」(同)。

 不動産サービス会社のジョーンズ・ラング・ラサールなどマンション売買の仲介を手掛ける会社はわざわざシンガポールや台湾、香港などに出向き、大手不動産会社の物件を紹介する商談会を相次ぎ開催している。100人以上の商談会もあるといい、「日本の不動産市場への投資熱はかなりのもの」(大手不動産会社)だという。

 ただし、リーマン・ショック前のように闇雲にマネーが流入しているわけではない。リーマン・ショック前は海外の投資ファンドが電話1本で「物件を見もしないでマンションを1棟単位で丸ごと買い取っていった」(中堅の不動産業者)が、今回は様相が異なる。投資先をかなり厳選しているという。

 そんな中、投資ファンドが照準を合わせるのが湾岸エリアだ。20年の夏季五輪の開催地が東京に決まり、湾岸エリアでは今、急ピッチでインフラ整備が進む。五輪招致委員会は東京圏にある33競技会場のうち28会場を選手村から半径8キロ圏内に確保、ここに3500億円以上の資金を投じることにしており、これまで課題だった道路や鉄道などのインフラも拡充される見通しだ。そうなればマンションの価値も上がることが予想され、これを見込んで投資しているのだという。

 とはいえ、こうした動きもそろそろ打ち止めになりつつある。

 価格の高騰だ。リーマン・ショック以降、落ち込んでいたマンション価格も昨年から上昇、とりわけ人気が集中する東京・中央、港、江東3区の湾岸マンション価格は坪(3.3平方メートル)あたり300万円にまで上昇している。ここ3年で1~2割上昇した計算だが、もともと首都圏では割高なエリアだっただけに、これ以上の高値にはついていけない状況にある。

中堅サラリーマンには郊外でも手が出せない

 となれば、どうなるか。不動産経済研究所が今年、首都圏のマンション供給戸数を5万6000戸と予想した時には都心の好立地物件がけん引すると見立てていた。しかし、そのけん引役が失速、達成は一気に難しくなりつつある。

 もちろん、都心がダメでも郊外が堅調なら望みはある。だが、「郊外は都心とは比べようもないほど惨憺たる状況」(トータルブレイン)にあるのだという。

 理由は簡単だ。建築費の高騰が郊外物件を直撃、湾岸エリア同様、郊外物件の場合、土地代の割合が低く、その分、上物であるマンションの価格が占める割合が高い。ものによっては全体の6~7割にもなる。この上物に含まれる建築費が上昇するため、郊外で建築費が高騰すると物件の販売価格を引き上げることになる。都心の物件に比べて、上昇の変化率が大きいわけだ。

 もともと、郊外物件には投資ファンドはもちろん、年収1000万円を超えるアッパーサラリーマンは手を出さない。一方で主力の購買層である年収500万~600万円の中堅サラリーマンでは物件価格の上昇に対する許容度が低く、とてもついて行けない。このため建築費の高騰でマンション価格が上がると郊外では買い手が全くいなくなる現象が発生する。

 最近、郊外ではデベロッパーがマンションを建設しようと1~2年前に土地を仕込み、「さあ、建設だ」という段になって着工をあきらめるケースも急増しているという。土地を買った時点に比べ建築費が10~20%も上がったため、とても利益がでる状況ではなくなったからだ。景気は回復、給与や賞与が上がってきたというものの、その恩恵をこうむる優良企業のサラリーマンは郊外には少なく、価格の上昇は受け入れられない。かくして、マンション市況は今、再び曲がり角にさしかかりつつある。